Befristeter Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, einen potentiellen Nachfolger in die Vermieterstellung davor zu schützen, in ein Rechtsverhältnis einzutreten, dessen Dauer er nicht absehen kann und auf unabsehbare Zeit gebunden ist.

Gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, so ist er unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar, sodass sich für einen potentiellen Nachfolger in die Vermieterstellung keine unabsehbaren Folgen und Bindungsfristen ergeben.

Schriftformheilungsklauseln sind mit dem mietvertraglichen Vorschriften des BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

Nimmt eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, zum Anlass, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, so verstößt sie gegen Treu und Glauben, wenn die nachträglich getroffene Abrede ihr allein deshalb vorteilhaft ist, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt.

Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.
 
Bundesgerichtshof, Urteil BGH XII ZR 114 16 vom 27.09.2017
Normen: BGB §§ 242 Ca, 550 Satz 1
[bns]
 
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